田园综合模式是否检验乡村振兴真理田园综合体社区建设规划田园综合体旅游地产项目规划

田园综合模式是否检验乡村振兴真理

继美丽乡村，特色小镇之后，“田园综合体”概念火爆。2017年2月5日，“田园综合体”作为乡村新型产业发展的亮点措施被写进**一号文件。2017年，祖国将在浙江、江西等省试点18个田园综合体项目。所谓田园综合体，即以农业为**产业，在农业的基础上发展旅游业、地产业等行业，打造出一套农业+旅游+社区的完整的生态圈。田园综合体里可以包含生态农业、现代农业、特色旅游、美丽乡村、田园社区等要素。这既是对美丽乡村这一概念的发展和升华，又是顺应农村供给侧结构**、发展农村产业、构建新型城镇化而出现的可持续发展的模式。各地对于田园综合体的建设热情高涨，很多项目已经箭在弦上。

一、**一号文件田园综合体出发点是什么？

浙江万景文旅认为，中国的消费者的结构却彻底改变了，过去所有的经验可能都是累赘；而这个全新的方式其实是一种全新的思维方式。所有万景以为田园综合体为了解决农业转型的需求，城镇化发展的需求，可持续发展的需求。所谓田园综合体，即以农业为**产业，在农业的基础上发展旅游业、地产业等行业，打造出一套农业+旅游+社区的完整的生态圈。田园综合体里可以包含生态农业、现代农业、特色旅游、美丽乡村、田园社区等要素。这既是对美丽乡村这一概念的发展和升华，又是顺应农村供给侧结构**、发展农村产业、构建新型城镇化而出现的可持续发展的模式。

二、田园综合体是不是乡村振兴为一模式

2017年**一号文件原文如下：“支持有条件的乡村建设以农民合作社为主要载体、让农民充分参与和受益，集循环农业、创意农业、农事体验于一体的田园综合体，通过农业综合开发、农村综合**转移支付等渠道开展试点示范。” **财政从农村综合**转移支付资金、现代农业发展资金、农业综合开发补助资金中统筹安排，支持试点工作。预计近几年将会有更多的田园综合体出现在大众的视野内。

结果随着田园综合体热的到来，农业研究**、规划设计单位、开发运营商、金融投资机构纷纷把目光聚焦于此。田园综合体在良性发展中也出现了以延伸农业产业链之名拿地，忽视农民利益的案例发生，也面临如何协调农村产业、生态、文化发展的难题。

田园综合体市场前景广阔，但从田园综合体的运营的角度，我们还有一系列的疑问：这个大概念后的实际运营管理到底如何操作，作为主体开发商盈利点在哪里?田园综合体是不是一种成功的、可持续的、可推行的商业模式?

（一）是不是所有的农业项目都适合打造田园综合体?

在一号文件中，我们应该注意一个大前提——“在有条件的乡村建设”。从建设原则上来讲，田园综合体包括农业、文旅、地产三个产业，是以农业、农村用地为载体，融合“生产、生活、生态”功能，集农业全产业链目标的整合、农业科技体系的支撑、现代农业经营体系的优化、多种类型农业园区的结合、农村一二三产业融合、区域经济发展的新型复合载体，是“六次产业”创新理念的一种新体现。

现实是，传统农业园区、中小型生态农场不具备条件就赶潮流引入社会资本，急功近利以破坏自然生态为代价，盲目求短期效益。合作社内部制度不健全、规范化程度不高等问题，即使祖国给予在强大的政策支持，后期规划落地实践中也将存在极大的风险。更为可怕的是，一些“休闲农业”的项目摇身一变就成了“田园综合体”，大刀阔斧地做起规划和改造提升起来，立项，申请补贴。从产业、规模、运营、文化、盈利模式上来说，休闲农业与田园综合体有着本质的区别，按照休闲农业的方式去搞田园综合体，是行不通的。

（二）田园综合体到底有没有达到预期盈利和社会效益?

以无锡田园东方为例，虽然打造了众多文化旅游产品，但是其**获利点在于“内地产”项目，铜鼓内地产项目的销售带来大量资金，反哺其他项目的发展和基础设施的改善，解决了农业和旅游项目短期难以实现盈利的通病。可以说，“田园综合体”一定程度上做的还是地产旅游，或者说是“全域旅游”，受益比较大的还是“地产开发商”，农业地位仍旧薄弱，合作社的社员拿到的**是微乎其微的利润分成。当然，我们并不否认这种模式对于当地休闲旅游产生的带动作用，而且也确实打造了可升值的文化旅游资产，但在遍地开花的田园综合体试点带领下，如果没有强大的社会资本和资源优势，我们的项目又怎么做到独树一帜，异军突起呢!所有万景文旅认为田园综合体项目应该有选择，有条件搞建设，田园 综合体不是乡村振兴好模式，投资商不以为祖国政策支持力度大包所有的农业项目都包装申报田园综合体。

乡村振兴落地方案：

典范案例1：莫干山庾村1932文创园

中国较早乡村文创园

一座以乡村再造为梦想的文化市集

1 案例简介

庾村文化市集坐落在德清莫干山脚下，是一个包含了文化展示、艺术公园、乡村教育培训、餐饮配套、艺术酒店等在内的特色文化市集。

案例基本信息一览表

案例实景图

2 特色产品

项目1：莫干山庾村文化市集蚕种场

通过对废弃场地的再利用，活化空间，建造的“竹棚”，将零散的室外空间提升和融合，采用了当地盛产的竹子，民间简单实效的建造方式。

文化市集蚕种场示意图

文化市集蚕种场实景图

项目2：SHARE·飨餐厅

该项目由中国台湾本土设计师王胜弘操刀，采用民国建筑+工业气息+乡村元素，使用原生态材料+超前设计手法，用自行车各部件作为装饰元素，独树一帜，别无二家。

SHARE·飨餐厅实景图

项目3：古井桑茧花园

设计者采用当地材料+乡土植物，利用原有地形打造生态自然景观。

古井桑茧花园实景图

项目4：萱草书屋

书籍全部来自热心人士捐助，这间乡村书屋，有爱与热情。人们在这里分享知识与收获，分享城市与乡村的一切。

萱草书屋实景图

项目5：茧咖啡

在醇正的咖啡里品尝时间的流浪，这里有我们不曾遇见的生活。

茧咖啡实景图

项目6：茧舍

由八位设计师共同设计的青年旅舍，拥有十三间风格各异的房间。从民国时期的蚕种场，到文艺波普风格的设计师客栈。

茧舍实景图

项目7：窑烧面包坊

面包小屋外，有一个柴窑。本地新鲜作物搭配天然酵母，让面包焦香、微脆，还夹杂着木头的清香。随季节的变化，他们创新精品，凸显**的乡村美味。

窑烧面包坊实景图

项目8：蚕宝宝乐园

莫干山较早自然生态全手作乐园，选用老旧工厂的材料，由当地木匠纯手工打造而成。孩子们可以在这里亲身体验奇幻之旅。

蚕宝宝乐园实景图

典范案例2：昆山锦溪计家墩

昆山新乡村

“活化乡村 归园生活”示范区

1 案例简介

案例基本信息一览表

锦溪战略创新模式构建四大平台，导入资源，实现城乡互动：

1.KAB青年创客返乡孵化中心

2.城乡统筹NGO公益平台

3.民宿产业联盟

4.国际休闲产业协会

鸟瞰整个计家墩

2 整体规划

● 合作模式：**+伴乡（两方合作）

● 开发方式：轻资产村舍租赁

● 主力业态：民宿、餐饮、茶室、村民公社、书院、市集、工坊、亲子乐园、俱乐部

● 发展理念：全新功能定位，打造乡村生活示范区；“1+X”模式，凸显乡村差异；保留传统文化，传递新美学观；挖掘乡村多元价值。

功能分区图

规划总平面图

启动区项目分布图

典范案例3：周庄云谷田园

中国较早“物联网+田园”智慧社区

1 案例简介

案例基本信息一览表

云谷田园，是周庄转型新的动力、**型乡村旅游发展的**。

周庄·云谷田园项目是由国内先进的物联网技术平台—远望谷和国内**的乡村营造平台——田园东方强强联合，并获得周庄镇大力支持，**“物联网+田园”的社区模式，以“智慧田园，复兴乡村”为使命。

整合项目现有田园资源和市场资源，打造集物联网生态中心、乡村文创、创客街区、田园公社、互动体验和田园生活为一体的“物联网+田园智慧”社区，形成新周庄乡村生活示范区。

2 整体规划

合作模式：**+伴乡+远望谷（三方合作）

●开发方式：合资开发+村舍租赁

● 主力业态：村民公社、戏台、书院、祠堂、圣甲虫市集+农园、神宠牧场、云谷文创、原舍、拾房、木作工坊

● 发展理念：探索特殊区位乡村发展的新可能；借力“物联网+”打造乡村发展新动力；实现城乡、功能、新旧的多元融合；充分利用乡村原有资源。

物联创意设计鸟瞰图